Bijna precies 60 jaar geleden lanceerde de hertog van Gloucester een nieuwe wereld. Daar, te midden van de kunstmatige verlichting en het parkeerterrein met meerdere verdiepingen, onthulde hij Broad Marsh-een £ 10 miljoen winkels en entertainmentcomplex midden in Nottingham. De gemeente beloofde dat het centrum deze hoek van de stad zou “volledig transformeren”, net ten zuiden van het stadshart, en het is moeilijk om het niet eens te zijn. Gone ging een warren van oude rijstroken, met zijn middeleeuwse ruïnes en Victoriaanse garrets. In hun plaats kwam een saaie bakstenen structuur, met gekleurde tegels en fonteinen, en houten speeldieren waar kinderen op kunnen spelen.
Maar nu is Broad Marsh dood, met de gemeenteraad van Nottingham deze maand naar verwachting de plannen om de sloop van het centrum te voltooien – de weg vrijmaken voor een enorm herontwikkelingsschema voor 1.000 huizen en 20.000 vierkante voet nieuwe winkels, kantoorruimte en entertainment. Het zal, zoals je misschien al hebt geraden, het gebied volledig transformeren.
Voor degenen die bekend zijn met Nottingham, zal dit zeker welkom nieuws zijn: het winkelcentrum is in 2020 gesloten tijdens uitgebreide renovatiewerkzaamheden. De afgelopen vijf jaar moesten de lokale bevolking door een half nagelde site slingeren, via geïmproviseerde loopbruggen en langs heuvels van puin, om van het treinstation naar het stadscentrum te komen. Achter een felgroen hamsteren zit wat er over is van Broad Marsh, een niet -subtiele metafoor voor de 20e -eeuwse consumentendroom die verspilling was. Toch meer dan de fouten van het verleden, heeft het verhaal van Nottingham ook toekomstige lessen – niet in de laatste plaats over de gevaren van particuliere investeerders, en hoe steden zelfs geen massale detailhandel nodig hebben om te gedijen in de 21e eeuw.
In veel opzichten is het Broad Marsh -verhaal onopvallend, zowel in zijn opkomst als in de val. Ongeveer 300 winkelcentra geopend in Groot-Brittannië tussen de middenzijdig en het midden van de jaren zeventig, terwijl meer dan 250 zijn gesloten, afgebroken zijn of gepland zijn voor herontwikkeling. Er is geen tekort aan noodlijdende districten en 2025 is een druk jaar voor de sloopbal. De kern in Leeds; het St Nicholas Center in Sutton; Slough’s Queensmere – Dit zijn slechts drie sloopschema’s onder vele.
De toekomst van Broad Marsh hangt in het evenwicht sinds de operator van het winkelcentrum, Intu (de lagere geval “I” is trendy opzettelijk), ging in administratie tijdens de eerste covid-lockdown. Maar de saga strekt zich tientallen jaren uit, met niet -gerealiseerde renovatieplannen die teruggaan tot het millennium. Voor velen is het inderdaad weinig meer geworden dan een teken van stedelijke plaag. In 2020 bleek uit een stadsbreed overleg dat meer dan tweederde van de inwoners en bedrijven de voorkeur zou geven aan Green Open Space, en een gebouwen voor gastvrijheid en de gemeenschap-terwijl de detailhandel slecht in vergelijking was.
Dingen waren niet altijd zo deprimerend. Terwijl die koninklijke opening zo verleidelijk aanwijzing, was winkelen in de woede, omdat de lokale autoriteiten hoopten de afnemende stadscentra nieuw leven in te blazen, waarvan vele al sinds de oorlog of zelfs eerder afbrokkelen. Verschillende factoren hebben bijgedragen aan deze giek – niet in het minst planning van aanbevelingen om autoverkeer in stedelijke kernen te verlichten en te anticiperen.
Particuliere eigenschapsbedrijven waren cruciaal voor de financiering en levering van nieuwe winkelcentra. Met een overheidsverbod op ontwikkelingen buiten de stad, vanwege bezorgdheid over de levensvatbaarheid van de Britse hoofdstraat, evenals limieten voor de ontwikkeling van de commerciële kantoor in Londen, werden provinciale steden in Groot-Brittannië plotseling aantrekkelijke investeringen.
In Nottingham was het brede moerasgebied al lang gereserveerd voor herontwikkeling, met plannen om een busstation te bouwen op het land van de Raad. De impuls om dit te doen kwam van een aanbod van een partnerschap met Town and City Properties, een bedrijf dat beter bekend is onder de naam van de winkelcentra: Arndale. Het was op papier een uitstekend aanbod. De raad zou zijn busstation krijgen en de stad zou een modern winkelcomplex beveiligen geïnspireerd door de nieuwste internationale winkelcentra.
De ontwikkelaar zou op zijn beurt een lucratieve geldkoe beveiligen, omdat Arndale -centra tegelijkertijd van Bradford naar Bolton naar Nelson werden gebouwd. Net als bij Nottingham wachten al deze voorbeelden momenteel op sloop. En, net als bij Broad Marsh, hadden ze de neiging om saaie architecturale gerechten aan te bieden, hun ingesloten voetgangerscentra een ruimteschipachtige aanwezigheid in de bredere stad.
Gedeeltelijk om deze reden – en ondanks de enthousiastelingen in de lokale overheid – was er vanaf het begin vocale openbare oppositie tegen dergelijke ontwikkelingen. Dat is vooral wanneer de plannen meestal kwamen met bedreigingen om historische locaties te slopen. Naast de overblijfselen van een middeleeuwse abdij, omvatte de brede moerasherontwikkeling ook de sloop van Drury Hill, een openbare snelweg die teruggaat tot de 14e eeuw. Andere bezwaren gericht op toegang tot de ruimte: sommigen in Nottingham vonden dat de locatie van het winkelcentrum kon worden verschoven om ruimte te verlaten voor een park.
In Nottingham werden, net als elders, verschillende openbare onderzoeken gehouden in de herontwikkeling van Broad Marsh. Toch werd de kracht van het lokale gevoel uiteindelijk genegeerd. Wat heb je af, vroeg je de krachten af, was een vervallen, eeuwenoude doorgang, toen het kon worden vervangen door iets moderns en weerbestendig?
“Wat heb je aan een vervallen, eeuwenoude doorgang, toen het kon worden vervangen door iets moderns en weerbestendig?”
Tegen het midden van de jaren zeventig waren Britse steden getransformeerd. Maar hoewel ze een geldbonanza aanboden voor zowel raden als ontwikkelaars, bewees deze private-public regeling al snel iets van een Faustiaans pact. Toegang tot eerder openbare snelwegen werd nu gecontroleerd door particuliere bedrijven, waardoor voetgangers vrolijk door overdekte winkelcentra worden geleid. Hoge huurprijzen in winkelcentra hebben ook kleine bedrijven uitgesloten om te concurreren met winkels om ruimte. Dit alles kwam neer op de kolonisatie van Central Nottingham en de vervreemding van de lokale bevolking en lokale ondernemingen, vooral omdat eigendomsovernames in de late 20e eeuw betekenden dat exploitanten van winkelcentra bestonden uit een steeds kleiner cohort van wereldwijde vastgoedbedrijven.
Geen wonder dat Nottingham tegen 2011 de laagste bezettingsgraad van de detailhandel in het land had, een oververzadiging werd verergerd door de ontwikkeling van een tweede winkelgebied, het Victoria Center, slechts een wandeling van 10 minuten naar het noorden. Zoals die grimmige sluitingsaantallen impliceren, zijn deze problemen ondertussen verre van uniek naar de East Midlands. De Britse retailsector is nooit volledig hersteld van de recessie van 2008, terwijl winkelgewoonten de afgelopen jaren aanzienlijk zijn verschoven, een beweging die alleen wordt verergerd door de pandemie. Van hun kant hebben veel operators van het winkelcentrum zich aangepast door winkels om te zetten in vrijetijdsruimte in afwachting van een meer ervaringseconomie. Denk aan bioscopen, restaurants en bowlingbanen: dit was de algemene stuwkracht van Intu’s mislukte verbouwing. Crazy Golf is een andere populaire keuze.
Na de ineenstorting van Intu, in 2020, nam de gemeenteraad van Nottingham de Broad Marsh -site terug naar volledig openbaar eigendom. Later dat jaar lanceerde het een stadsbrede openbare raadpleging in de toekomst van het gebied, met de bevindingen opnieuw bedacht in een schema van Thomas Heatherwick, de ontwerper provocateur verantwoordelijk voor de herontwikkeling van Coal Drops Yard in Kings Cross (en het mislukte Garden Bridge-project). Naast huisvesting en commerciële ruimte was het belangrijkste idee om de verloren middeleeuwse doorwegen van het gebied te herstellen. Heatherwick stootte ook een groene ruimte aan, terwijl hij ook suggereert dat het ontmantelde beton- en stalen frame van het centrum kon worden gebruikt voor openbare evenementen.
Kortom, het schema van Heatherwick suggereerde dan dat een betere toekomst zou kunnen voortkomen uit de ruïnes van mislukte 20e consumptie. En zeker, er is een duidelijk precedent voor deze aanpak. In 2019 kocht de Council van Stockton-on-Tees bijvoorbeeld een redundant winkelcentrum in de jaren zeventig-dat het heeft afgebroken voor het creëren van een nieuw openbaar park, deels gefinancierd door het nu geëitste Future High Street-fonds van de overheid.
In Nottingham heeft de brede moerasherontwikkeling echter langzame vooruitgang geboekt. Drie gelegenheden slaagde de Raad niet in het nivelleren van fondsen (weet je nog?) Om verdere sloop te financieren. Afgelopen mei onthulde het architectuurbureau BDP zijn masterplan voor het gebied, in reactie op de visie van Heatherwick, en in september werd het “Green Heart” -park eindelijk geopend. Toch blijft veel van het gebied een bouwplaats. Net zo erg, en in navolging van de fouten van eerdere decennia, worden de Broad Marsh -plannen nu aangepast in de hoop om particuliere investeringen te beveiligen, met een vraagteken dat hangt over het behouden van dat ambitieuze stalen frame – aangewakkerd door aarzeling van investeerders en ontwikkelaars over zijn levensvatbaarheid.
Wat er daarna komt, moet worden onderzocht – vooral gezien de slechte beslissingen uit het verleden. Op het hoogtepunt van die groei uit het midden van de eeuw was het niet ongewoon dat gemeentelijke voorzieningen werden gedropt van definitieve planningsregelingen, zoals inderdaad gebeurde met een niet-geleverde partij huizen in Broad Marsh. Met de financiële last van Intu’s rampzalige vertrek die zwaar wegen op de boeken van de raad, moet elke herontwikkeling in Nottingham duidelijk betalen. Maar als de afgelopen 60 jaar iets hebben aangetoond, is het dat het winkelcentrum niet langer (als het ooit was) voorop staat in het verjongen van de Britse stedelijke kernen. Om deze reden moeten we sceptisch staan tegenover iedereen die beweert dat herontwikkeling nog meer winkelruimte nodig heeft.
Huisvesting is inderdaad in opkomst als een van de duidelijkste alternatieve toepassingen voor winkelcentra, vooral als een manier om de agenda van Labour te ontmoeten voor 1,5 miljoen nieuwe huizen. Maar dat moet ook met kanttekeningen komen. In 2020 schreef huisvestingsactivist Bob Colenutt over een “financieel-huisbuildingcomplex” en beschreef het als een oorzaak van de lopende woningcrisis van Groot-Brittannië. Hij merkte onder andere op dat ontwikkelaars niet verplicht zijn om door aanvullende voorzieningen te volgen – gezondheidscentra, bushaltes – zodra de bouw aan de gang is. Tegelijkertijd suggereert recent onderzoek dat 75% van de nieuwe woningbouwontwikkelingen middelmatig of slecht is, terwijl de meerderheid van de build om te huur ontwikkelingen worden beheerd door buitenlandse particuliere beleggingsfondsen. Het klinkt allemaal opmerkelijk als de partnerschappen die lokale autoriteiten in zes decennia geleden verstrikt waren.
Kortom, het is logisch dat woningen hoog op de agenda zijn voor de brede moerasherontwikkeling, er is ook een kans voor de raad om vet te zijn. Met het gebied terug in het publieke eigendom – zoals het geval is bij veel verlaten winkelcentra in Groot -Brittannië – moet de raad aandringen op een robuuste, mooie visie voor het nieuwe stedelijke kwart van Nottingham. In de praktijk betekent dat opnieuw investeren in openbare ruimtes en lokale ondernemingen, van goed ontworpen voetgangerspaden tot huurcontacte commerciële eenheden voor lokale bedrijven. Van mijn kant zou ik graag zien dat planners een klein deel van het gebroken frame van Broad Marsh behouden, als een herinnering aan de wispelturige belofte van Global Capital van stedelijke utopie.
